囲い込みとは何か不動産売却で知るべき理由！デメリットや対策も紹介

囲い込みとは何か（定義と基本的な仕組み）

「囲い込み」とは、不動産会社が売却を依頼された物件の情報を自社で独占し、他の不動産会社に知らせず、自社だけで買い手を見つけようとする行為を指します。これにより、売却情報が流通機構（レインズ）を通じて広く共有されず、売主にとって有利な売却機会が閉ざされる恐れがあります。こうした行為は、自社で買主を見つければ「両手取引」となり、仲介手数料を多く得られる一方で、市場への公開が制限され、売却価格やスピードに悪影響を及ぼす可能性があります。国土交通省は、こうした囲い込みが業界に長年横行してきた悪しき慣行として問題視してきました。

具体的には、売却依頼を受けた業者が、レインズに「申し込みあり」などと虚偽の取引状況を登録することで、他の業者による案内や申し込みを遠ざける手口です。その結果、売主がより高い価格を提示する買主に出会う機会が奪われ、販売期間が長期化したり、価格が低く抑えられたりするリスクが生じます。

こうした構造のために、売主自身が囲い込みに気づきにくいという問題もあります。物件情報が登録されているかどうかについては一般の方には確認が難しく、不動産会社からの説明に依存してしまいがちです。そのため、売主が不利益を被ることになりかねません。

囲い込みが売主にもたらす主なデメリット

囲い込みとは、不動産会社が売主様からお預かりした物件情報を他社に公開せず、自社だけで買主を見つけようとする行為のことです。この事実に基づき、売主様にとっての主なデメリットを整理してご紹介します。

まず、囲い込みにより他社からの紹介や内覧希望が制限され、購入希望者との接点が限定的になります。これにより、多くの潜在的な買主との出会いの機会を失い、売主様の売却機会が損なわれる可能性があります。これは「購入希望者からの問い合わせの機会損失」に直結します。

次に、囲い込みが行われると情報が市場に広く流通しないため、売却が長引くリスクが高まります。売却期間が長引くことで、売主様のご予定や住み替えなどの計画に支障が生じるほか、売れ残り物件として見られ敬遠されることもあります。

さらに、囲い込みによって競争が促されず、結果として売却価格が下がってしまう可能性もあります。需要が分散せず圧縮されることで、価格が下がりやすくなり、不動産会社側は値下げを誘導して両手仲介による利益を優先するケースも見られます。これはたとえば数百万円単位の損失につながることもあります。

以上のように、囲い込みは売主様にとって非常に大きな不利益をもたらす可能性があります。購入機会の喪失、売却期間の長期化、売却価格の低下という三つのリスクを理解しておくことが重要です。

国や法制度による囲い込みへの対応・規制の動き

国土交通省は、これまで一部の不動産仲介業者によって行われてきた「囲い込み」という不正な慣行に対し、制度面での是正を強化しています。以下に、主要な法制度上の対応をまとめました。

具体的には、国土交通省が2024年６月に施行規則を改正し、専属専任媒介契約なら翌日、専任媒介契約なら７日以内にレインズへ物件の取引状況を登録しなければならない規定を強化しました。これにより、2025年１月１日以降、登録内容が事実と異なる場合には是正の指示、悪質または繰り返しの場合には業務停止や罰金、免許取り消しの可能性があります。

こうした法制度の整備は、囲い込み行為を明確に禁止し、不動産取引の透明性を高めることを目的としたものです。制度的に売主の利益を守る仕組みが強化されています。

ただし、制度が厳格化されたとはいえ、実際には依然として囲い込みが完全になくなっていないとの調査結果もあり、現場での対応には注意が必要です。

売主としてできる、囲い込みを避ける基本的なチェックポイント

不動産売却を検討される方にとって、囲い込みを防ぐためには、まず媒介契約の種類や業者の対応に注目することが重要です。以下のポイントを確認することで、販売活動の透明性を高め、囲い込みによる機会損失を避けることができます。

まず、媒介契約の種類については、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」には、媒介業者に対してレインズへの登録義務や報告義務が定められています。具体的には、専任媒介では契約から7日以内にレインズへの登録、かつ14日に1回以上、販売活動の状況を売主に報告する義務があります。一方、専属専任媒介では契約から5日以内に登録し、7日に1回以上の報告が義務づけられています 。これに対し、一般媒介契約ではレインズ登録も販売状況の報告も法令上の義務はなく、「任意」扱いとなります 。

次に、レインズへの登録状況の確認ですが、専任系の場合、契約書に記載された登録期限を明確に把握し、その日数を守っているかを確認することが重要です。たとえば、専任媒介なら契約日から起算して7日以内、専属専任媒介なら5日以内に登録されているか確認しましょう 。

最後に、販売状況の報告頻度の確認です。専任媒介では14日に1回以上、専属専任媒介では7日に1回以上の報告が義務となっており、定期的な進捗報告があるかどうかで、不動産会社の情報共有姿勢を見分けることができます 。

以上のように、媒介契約の種類とその内容を把握し、レインズへの登録と報告の実行状況に注目することで、囲い込みのリスクを避けるための基本的なチェックが可能です。不動産を売却する際には、これらのポイントをしっかり確認されることをおすすめします。

まとめ

囲い込みとは、不動産売却の現場で起きがちな行為であり、売主にとっては見えにくい問題です。本記事では、その定義や仕組みから、売却活動に及ぼす影響、そして国による規制の動きを解説しました。囲い込みに気づかずに進めてしまうと、希望していたよりも低い価格や長い売却期間となりかねません。売主としては、契約内容や情報共有の状況に目を向け、小さな疑問もそのままにしない姿勢が大切です。透明な取引を心がけることで、納得できる不動産売却につながります。